住み替え場合に住宅ローンを組む方法

住み替える場合、住宅ローンはどうなるのでしょう

子どもの教育や親の介護などのために、住み替えの必要が出た時、住宅ローンはどうすればいいでしょう。考えられるのは、いまの住まいを売った代金でローンの残りを払ってしまうことですね。ローンの残りを払っても手元にお金が残る場合、それを頭金に新しいローンを組むことができます。

しかし、売却代金ではローンを完済できない場合は？　この場合は、残ったローンと新しい住まいの購入費を含めて組むことができる住宅ローンを検討することになります。

売却資金での返済方法を考えましょう

現在住んでいる住まい売却して、新たに住まいを購入する、その買い替えの際、また、新しい生活をそこでスタートさせるわけですから「住み替え」という言い方にもなりますが、その際大切になるのが、いまの住まいの価値です。簡単に言えば、いくらで売れるか、ということですが、住み替えを考えたなら早い段階で仲介業者に「査定」を依頼しましょう。

住まいの価値は一定ではありません。売却額よりローン残高が大きい「担保割れ」をおこしていたら、住まいを売っただけではローンを完済できなくなります。

また、住み替えを検討する人の多くは、30代後半、40代前半と思われますが、その場合、住み替え後のローンの返済期間も考えておきたいですね。

ゆとりのある老後のためには、新しい住まいのローンも、遅くとも65歳あたりまでに返済終了となるよう計画したいものです。

売却資金で返済できない場合には

いまの住まいを売却した代金で住宅ローンを完済できない場合に検討したいのが、残ったローンと新しい住まいの購入費を含めて組むことができる「住み替え（買い替え）住宅ローン」です。

たとえば、現在の住まいの売却価格が2000万円、ローン残高が2500万円とすると、売却代金2000万円をローンの返済に充てても、500万円のローンが残ります。

「住み替え（買い替え）住宅ローン」では、たとえば、新しい住まいの購入費2500万円の場合、ローン残高500万円＋新規購入費2500万円、合計3000万円のローンを組むことが可能になります。住まいを売却してもローンの残額を返済しきれない場合、その分をカバーしながら、新しい住まいへの住み替え（買い替え）をサポートしてくれるわけです。

しかし、注意したいことは、上の例では、ローンの残高がこれまでより500万円増えることになります。さて、その返済が可能かどうか。一般に「住み替え（買い替え）住宅ローン」を組む場合、これまでのローン残高より少ないのが理想ですが、今後の年収等を考慮して検討する必要があります。

三木ファイナンシャルプランナー事務所【香川県】